QUART.hr - Nekretnine

Agencija za poslovanje nekretninama

Ivana Generalića 3, Koprivnica
Mobile +385 98 374 977

QUART.hr Newsletter

Saznajte što ima novo preko e-maila!

Novosti

Etažiranje više ne ovisi o pristanku svih stanara

U EU jedino je u etažiranoj zgradi moguće prodati stan. Iako su Hrvatski Sabor i zakonodavstvo upravo 2010. godinu odredili kao krajnji rok kako bi zadovoljili uvjet Europske unije i Svjetske banke za sređivanjem zemljišnih knjiga i katastra, mjerodavne institucije ipak nisu učinile dovoljno da se to u tom vremenskom razdoblju i učini. Osposobljavanje onih koji će obavljati taj posao vršio se na Građevinskom institutu u Zagrebu, u Hrvatskoj gospodarskoj komori i u Ministarstvu pravosuđa, a prema podacima kojima raspolažemo obuku je prošlo tek pedesetak osoba iz cijele Hrvatske, što je bilo nedovoljno da se posao okonča.

Suvlasnici stambenih zgrada koji do početka 2010. godine nisu proveli postupak etažiranja ipak mogu odahnuti jer je Sabor rok pomaknuo za dodatnih pet godina, odnosno do 1. siječnja 2015. godine. Osim suvlasnika stanova time su zadovoljni i izvođači postupka etažiranja. Kako se rok primicao kraju bilo je sve više upita i zahtjeva za etažiranje i bivala je sve veća gužva. Sada je pritisak smanjen i uvelike olakšan posao etažiranja, što ne znači da se suvlasnici zgrada mogu opustiti i odgoditi predavanje zahtjeva.

Sabor je u međuvremenu donio i odredbu da su u sljedeće tri godine upravitelji zgrada dužni pokrenuti etažiranje, što je bilo nedorečeno i tehnički neizvedivo. Naime, stručnjaci su isticali kako potiču etažiranje, no nisu ga mogli pokretati u slučajevima kada u zgradama nije bilo suglasnosti stanara, a što je bila i najveća zapreka provođenju postupka. No, kada se stanari usuglase, sam postupak nije niti kompliciran, niti preskup.
 
Vladimir Macan, građevinski vještak istaknuo je kako unatoč pomicanju rokova na još pet dodatnih rokova postupak etažiranja teče jako sporo te ističe bojazan da će sve opet čekati posljednji trenutak. Kao građanin i stanar mogu reći da se s tim postupkom relativno dosta zaostaje, odnosno da će vjerojatno i taj rok opet sve iznenaditi. Smatram da strukture čekaju posljednje trenutke za provedbu. Što se nas vještaka tiče mogu reći da nismo osjetili da je neka navala na provedbu postupka iz razloga jer je to prolongirano. Možda će upravo mediji inicirati situaciju da s jedne strane nas stanarezaštite, a s druge strane da potaknu odgovorne da se prije 2015. godine provedu nekakve akcije, kazao je Macan.

Nakon isteka roka bez etažiranja, prema Zakonu o vlasništvu, bilo kakav prostor u objektu (uključivši stanove, garaže, poslovne prostore) neće se moći upisati u zemljišnu knjigu dok zgrada nije etažirana, a jedini pravni dokaz o vlasništvu nekretnine bit će i dalje upravo izvadak iz zemljišnih knjiga. On je pak, prijeko potreban za dobivanja hipotekarnog kredita, kupnje ili prodaje nekretnina, diobe obiteljskih nekretnina, ostavinske diobe te utvrđivanja udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja iodržavanja objekta. Dakle, ako to ne učine moglo bi se vrlo lako dogoditi da vlasnici neetažiranih stanova neće moći ostvariti nikakva prava iz svojeg vlasništva.

Cijena etažiranja iznosi od 7 do 15 kuna, plus pdv, po četvornom metru površine objekta. Ako za primjer uzmemo prosječan stan od 50 kvadrata koji se nalazi u prosječnoj zgradi sa sređenim zemljišno-knjižnim stanjem, prosječna cijene etažiranja za jedan stan košta oko 660 kuna plus PDV. Ako se uzme u obzir da Zavod za stanovanje odobrava obročnu otplatu na šest mjeseci, dolazimo do prosječne cijene od 135 kuna mjesečno. Obročna otplata iz pričuve ili preko općih uplatnica, kako doznajemo, trebala bi biti beskamatna.

Formalno pravno postoje dvije vrste etažiranja. Jedno je etažiranje koje vrše investitori posljednjih godina kod gradnje novih zgrada. Druga je vrsta stvari prijepis iz Knjige položenih ugovora u gruntovnicu u koju su upisivani stanovi otkupljivali u privatizaciji, a na njih je ranije postojalo stanarsko pravo. Kako bi se stanovi upisani u Knjigu položenih ugovora i njihovi vlasnici prepisali u gruntovnicu potrebno je precizno utvrditi etažni udjel pojedinog stana, a za cijelu zgradu površine pomoćnih prostorija, zemljišta zgrade i ostaloga što je vlasnički dio zgrade odnosno zajedničko vlasništvo stanara. Vlasnici neetažiranih stanova zbog neposjedovanja vlasničkog lista ne mogu ostvariti nikakva prava iz svojega vlasništva, banke im često neće omogućiti stavljanje hipoteke na takav stan, a njihovi nasljednici neće moći prenijeti vlasništvo na sebe.

U Ministarstvu pravosuđa u svibnju ove godine donesen je Pravilnik o povezivanju zemljišne knjige i knjige položenih ugovora i upisu vlasništva posebnog dijela nekretnine NN 60/2010. Njim se pojednostavljuje posao prijepisa vlasništva i etažiranje stanova, definira se tko može vršiti taj posao koji su do sada radili samo sudski vještaci s licencijom Ministarstva. Pravilnik predviđa da upis odobrava upravitelj zgrade da se ne bi događalo, kao donedavno kada je trebao pisani pristanak svih stanara zgrade, da netko iz bilo kojeg razloga ne da pristanak pa da se posao ne može izvršiti. Uz suglasnost upravitelja zgrade, prema novom Pravilniku se izvršava etažiranje zgrade, a ukoliko netko ima primjedbe može podnijeti mjerodavnom sudu svoju tužbu.
 
Ako stanar zahtijeva da mu se stan procijeni jer mu je to preduvjet za dobivanje primjerice kredita kod banke, upis odobrava upravitelj zgrade. Mislim da u slučaju stanova, odnosno stambenih zgrada sa skupom stanara, upravitelji zgrada daju suglasnost prema kojoj se izvršava etažiranje zgrade, a to bi trebali provoditi na jedan organizirani način. Ne znam koliko zapravo ti upravitelji o cijeloj toj proceduri još uvijek znaju, čast iznimkama, a još manje koliko su zapravo svjesni tog čina na društvenoj razini, istaknuo je Macan. Kod prijepisa u gruntovnicu događaju se različiti tehnički i administrativni problemi jer vlasnici moraju predočiti sve potrebne dokumente koji su se u međuvremenu od upisa u knjigu položenih ugovora promijenili (adresa prebivališta, prezime…).

Kod poslovnih prostora u neetažiranim zgradama uz svu uobičajenu dokumentaciju i izmjere potrebno je dodatno i Rješenje nekadašnjeg Fonda za privatizaciju koji je relevantan za upis vlasništva u gruntovnicu. U Europskoj uniji jedino je u etažiranoj zgradi moguće prodati stan. U Hrvatskoj svaka druga zgrada nije etažirana, odnosno nije upisana u zemljišne knjige, a vlasnici stanova ne posjeduju vlasničke listove. U budućnosti će cijena stana kojeg prodajete ovisiti o tome je li stan upisan u zemljišne knjige, odnosno je li zgrada etažirana. Upisom u zemljišne knjige, gruntovnicu, katastar, stanar stječe pravo na vlasnički list, jedini pravi dokaz o vlasništvu nad stanom. Do sada je to dokazivao predočenjem dokumenata iz knjige položenih ugovora, no ubuduće to više neće biti moguće.

Na mjestu zgrade upisana oranica
Do prije nekoliko godina gotovo 90 posto zgrada u Hrvatskoj nije bilo etažirano. Često se događa da je na mjestu određene stambene zgrade u zemljišnim knjigama upisana tek parcela, prazno zemljište ili oranica. Čak su zgrade bile građene na više katastarskih čestica te je prije etažiranja nužan postupak izdvajanja dijelova čestica i formiranje nove na kojoj je zgrada. Kako su te zgrade građene u socijalizmu, privatno vlasništvo nije bilo prioritet institucija.

S procvatom graditeljstva i izgradnjom velikog broja novih stambenih zgrada po cijeloj Hrvatskoj, brojka od 90 posto neetažiranih stanova smanjila se na 80-ak, jer nove zgrade nemaju takvih problema. Problem su, dakle, objekti stari nekoliko desetaka godina te njihovi vlasnici zapravo ne mogu dokazati vlasništvo nad svojom stambenom kvadraturom, jedinim dokumentom kojeg Europa priznaje, vlasničkim listom. Kako bi riješili problem i postavili jasnu granicu koji su to dijelovi u starijim zgradama privatni, a koji zajednički te kako bi se stanovi mogli upisati u zemljišne knjige kao zasebne jedinice, država, odnosno Ministarstvo pravosuđa, ušlo je u projekt sređivanja zemljišnih knjiga i katastra kojeg financira Svjetska banka. Unatoč projektu najveći dio posla nije urađen.

Etažiranje stanova moguće plaćati na rate
Vlasnicima stanova omogućeno je plaćanje postupka iz pričuve u 12 mjesečnih rata. Stanari koji ulaze u postupak dobivaju ponudu u kojoj je navedena postojeća dokumentacija zgrade, kao i ona koja nedostaje, prijedlog cijene elaborata te detalji koji će u njemu biti navedeni, od tehničkih elemenata zgrade, određivanja svakog pojedinačnog vlasničkog udjela te izrade plana posebnih i zajedničkih dijelova.

Pored toga se izrađuje prijedlog za uknjižbu te sporazum o uspostavljanju vlasništva nad posebnim dijelovima suvlasničke nekretnine, zemljišta i zajedničkih prostorija. No, u slučaju kada se vlasnici zgrada ne odluče na gradske urede koji se bave stambenom problematikom, za taj posao mogu unajmiti diplomirane inženjere građevine, stalne sudske vještake pri županijskom ili trgovačkom sudu.

 

Izvor/autor: Zadarski list/PressCut

  • Etažiranje više ne ovisi o pristanku svih stanara