QUART.hr - Nekretnine

Agencija za poslovanje nekretninama

Ivana Generalića 3, Koprivnica
Mobile +385 98 374 977

QUART.hr Newsletter

Saznajte što ima novo preko e-maila!

Novosti

Nemate etažirani stan? U velikim ste problemima!

211U Europskoj Uniji jedino je u etažiranoj zgradi moguće prodati stan. Hrvatski sabor i zakonodavstvo su upravo 2010. odredili kao krajnji rok kako bi zadovoljili uvjet Europske Unije i Svjetske banke za sređivanjem zemljišnih knjiga i katastra.

Do prije nekoliko godina gotovo 90 posto zgrada u Hrvatskoj nije bilo etažirano. Često se događa da je na mjestu određene stambene zgrade u zemljišnim knjigama upisana tek parcela, prazno zemljište ili pak oranica.

Čak su zgrade bile građene na više katastarskih čestica te je prije etažiranja nužan postupak izdvajanja dijelova čestica i formiranje nove na kojoj je zgrada. Kako su te zgrade građene u socijalizmu privatno vlasništvo nije bilo prioritet institucija.

S procvatom graditeljstva i izgradnjom velikog broja novih stambenih zgrada po cijeloj Hrvatskoj, a posebno u Zagrebu, brojka od 90 posto neetažiranih stanova smanjila se na 80-tak posto jer nove zgrade nemaju takvih problema. Problem su, dakle, objekti stari nekoliko desetaka godina te njihovi vlasnici zapravo ne mogu dokazati vlasništvo nad svojom stambenom kvadraturom, jedinim dokumentom kojeg Europa priznaje, vlasničkim listom.

Kako bi riješili problem i postavili jasnu granicu koji su to dijelovi u starijim zgradama privatni, a koji zajednički te kako bi se stanovi mogli upisati u zemljišne knjige kao zasebne jedinice, država, odnosno Ministarstvo pravosuđa, ušlo je u projekt sređivanja zemljišnih knjiga i katastra kojeg financira Svjetska banka.

Unatoč projektu najveći dio posla nije urađen.
Vlasnik agencije za nekretnine iz Đakova Dom Commerce Mirko Stupljar rekao nam je kako su se u zadnje vrijeme u medijima netočno iznosile informacije o odustajanju državnih institucija od etažiranja zgrada sagrađenih prije 1998. godine. Upozorio je kako je to pridonijelo zbunjivanju vlasnika stanova u neetažiranim zgradama.

Objasnio je kako u stvari formalno pravno postoje dvije vrste etažiranja. Jedno je etažiranje koje vrše investitori zadnjih godina kod gradnje novih zgrada jer ih ne mogu upisati u zemljišne knjige odnosno u gruntovnicu bez etažiranja. Druga je vrsta etažiranja u stvari prijepis iz Knjige položenih ugovora u gruntovnicu.

U Knjigu položenih ugovora upisivani su stanovi odnosno njihovi vlasnici kod onih stanova koji su se otkupljivali u privatizaciji a na njih je ranije postojalo stanarsko pravo. Upis u knjige položenih ugovora bilo je predviđeno kao privremeno rješenje do prijenosa podataka u gruntovnicu ali je stanje ostalo mnogo duže od predviđenog. Prema nekim procjenama sada je od svih stanova u Hrvatskoj negdje oko 80 posto neetažirano odnosno nisu upisani u gruntovnicu. Kako bi se stanovi upisani u Knjigu položenih ugovora i njihovi vlasnici prepisali u gruntovnicu potrebno je precizno utvrditi etažni udjel pojedinog stana a za cijelu zgradu površine pomoćnih prostorija, zemljišta zgrade i ostaloga što je vlasnički dio zgrade odnosno zajedničko vlasništvo stanara.

Valjanost Uredbe ministarstva pravosuđa o povjerenju u gruntovne knjige prema sadašnjem zakonu važi do početka iduće godine. Kako je prijepis u glavnu gruntovnu knjigu iz Knjige položenih ugovora do sada urađen za vrlo mali broj stanova za očekivati je, smatra Sabljar, da Ministarstvo produži rok važenja tog povjerenja ili omogući daljnji prijepis vlasništva i etažiranje stanova.

Vlasnici neetažiranih stanova zbog neposjedovanja vlasničkog lista ne mogu ostvariti nikakva prava iz svojega vlasništva, banke im često neće omogućiti stavljanje hipoteke na takav stan a njihovi nasljednici neće moći prenijeti vlasništvo na sebe.

Sabljar kaže kako je na njihovom području zadnjih godina intenzivno vršen prijepis iz knjige položenih ugovora u gruntovnicu tako da sada u Đakovu imaju odrađeno od 50 do 60 posto posla, u Našicama oko 80 posto a u Vinkovcima od 20 do 25 posto. Kaže kako ima neslužbene podatke iz Osijeka u kojemu je odrađeno do sada tek 30 posto posla ali da u tih 30 posto pripada i djelomični prijepis u glavnu knjigu gruntovnice jer je čest slučaj da se kod prijepisa ne vrše izmjere pa se upisuje neodređeni vlasnički udjel zgrade što opet, kako upozorava vlasnik Dom Commerca, vlasnicima nije rješenje jer će opet imati niz praktičnih i administrativnih prepreka kod ostvarivanja prava vlasništva na svoj stan.

Sabljar kaže kako se u Ministarstvu pravosuđa ovih dana radi Pravilnik o povezivanju podataka iz knjige položenih ugovora i glavne knjige u gruntovnici. Taj bi Pravilnik trebao biti dovršen do Božića ili do Nove godine. Njime bi se pojednostavio posao prijepisa vlasništva i etažiranje stanova, definiralo tko može vršiti taj posao koji su do sada radili samo sudski vještaci s licencom Ministarstva.

Pravilnik predviđa da upis odobrava upravitelj zgrade da se ne bi događalo kao sada kada treba pisani pristanak svih stanara zgrade da netko iz bilo kojeg razloga ne da pristanak pa da se posao ne može izvršiti. Uz suglasnost upravitelja zgrade, prema novom će se Pravilniku, izvršiti etažiranje zgrade a ukoliko netko bude imao primjedbe moći će podnijeti mjerodavnom sudu svoju tužbu.

Premda se etažiranje svih neetažiranih zgrada u Hrvatskoj trebalo provesti do kraja ove godine očito je da mjerodavne institucije nisu učinile dovoljno da se to i uradi. Osposobljavanje onih koji će vršiti taj posao vršio se na Građevinskom institutu u Zagrebu, u Hrvatskoj gospodarskoj komori i u Ministarstvu pravosuđa a oni koji su dobili licencije za taj posao kažu kako je obuku prošlo tek pedesetak osoba iz cijele Hrvatske što je suviše malo da se posao okonča.

Sabljar ističe kako se kod prijepisa u gruntovnicu događaju različiti tehnički i administrativni problemi jer vlasnici moraju predočiti sve potrebne dokumente koji su se u međuvremenu od upisa u knjigu položenih ugovora promijenili (adresa prebivališta, prezime…) Kod poslovvnih prostora u neetažiranim zgradama uz svu uobičajenu dokumentaciju i izmjere potrebno je dodatno i Rješenje nekadašnjeg Fonda za privatizaciju koji je relevantan za upis vlasništva u gruntovnicu.

Cijena etažiranja ovisi o vrsti i veličini objekta te stanju tehničke dokumentacije. U prosjeku Vas etažiranje košta 7 do 15 kuna po četvornom metru korisne površine, a ovisno o površini cijele građevine, plus PDV. Na primjer, u stambenoj zgradi sa šest stanova od po 50 m² i zajedničkim prostorijama od po 10 m² po pojedinom stanu kao vlasnik jednog od stanova treba izdvojiti oko 800 kuna.

Izvor: bussines.hr

  • Nemate etažirani stan? U velikim ste problemima!